Zin en onzin over de Spaanse huizenmarkt
Dit nieuwsbericht is geplaatst op 29-10-2008
Zin en onzin over de Spaanse huizenmarkt
Vaak is het brengen van slecht nieuws interessanter dan goed nieuws. Dit doet zich met name voor bij een aantal media in Nederland die schrijven over het ineenstorten van de Spaanse huizenmarkt. Zo wist de Telegraaf op 2 januari jl. nog te melden dat de huizenprijzen het afgelopen jaar met 20% zijn gedaald en dat er hele straten aan de diverse Costa’s te koop staan. Dit overigens zonder enige bronvermelding. Andere uitingen en expert spreken soms over een “overwaardering” van meer dan 30% in Spanje.
In 2007 is sprake geweest van een afname van de prijsstijgingen en geen prijsdaling. Deze afname in prijsstijging verloopt relatief gezien gematigd. Dit bevestigt het feit dat er geen sprake is van een z.g. ineenstorting van de huizenmarkt, maar een rem op de vaak excessieve prijsstijgingen in de afgelopen jaren.
De enorme prijsstijgingen van de afgelopen jaren van tussen de 15 en 20% zijn inderdaad verleden tijd. Dit betekent dat de mogelijkheden voor snelle “investeerders” aan het afnemen is. Het fenomeen van “off-plan investment” is aan het verdwijnen, omdat investeerders geen snelle winsten (lees speculatie) meer kunnen maken. De markt is hierdoor aan het verschuiven van een investeerdermarkt naar een markt waar de eindklant overheerst. Mensen die een woning in Spanje kopen en daar zelf van willen gaan genieten.
Evenals in Nederland komt het voor dat bepaalde woningen onder de vraagprijs worden verkocht. Naast het feit dat dit een normaal verschijnsel is, spelen in Spanje een tweetal andere aspecten een rol.
Ten eerste worden er momenteel gebruikte woningen (z.g. resales) aangeboden die een ouderdom hebben tussen de 20 en 30 jaar. Dit zijn woningen die door de huidige eigenaren destijds voor een zeer laag bedrag zijn gekocht of gebouwd. Grondprijzen lagen indertijd op een zeer laag niveau (enkele euro’s per m2) en de woningen zijn vaak gebouwd voor een zeer laag bedrag (€50.000-€100.000). Nu het prijsniveau in Spanje vele malen hoger ligt dan 25 jaar geleden, menen veel eigenaren van bestaande woningen ook van het huidige prijsniveau te kunnen profiteren. Dergelijke woningen worden dan ook aangeboden tegen dezelfde prijs als nieuwbouw woningen. Er bestaat dan bij de eigenaar veel ruimte om te zakken met de prijs. Na een bepaalde verkooptijd zien we dan ook dat dergelijke huizen soms €100.000 tot €150.000 in prijs zakken. De eigenaar maakt ook nu immers nog voldoende winst. De koper kan denken dat hij of zij een goede deal sluit, maar dit is zeker niet altijd het geval. Woningen in Spanje met deze ouderdom zijn vaak toe aan een zeer grondige renovatie. De bouwnormen lagen destijds mijlenver verwijderd van de huidige normen. En ook na een renovatie zullen deze woningen nooit het kwaliteit en comfortniveau behalen van een nieuwbouw woning.
De regio waar verkocht is een tweede belangrijke verklaring. Er zijn bepaalde gebieden in Spanje, bijvoorbeeld de Torrevieja regio aan de Costa Blanca waar de afgelopen jaren honderden, zo niet duizenden, goedkope woningen zijn gebouwd. Hele steden zijn ontstaan met gelijksoortige bebouwing. Het merendeel van deze woningen zijn de afgelopen jaren gekocht door met name Engelse kopers. De rente kende een bijzonder laag niveau en de waarde van het Britse Pond bevond zich op een relatief hoog niveau. Een deel van deze kopers wil nu door allerlei omstandigheden, met name de oplopende rentekosten, hun woning verkopen. Omdat er vaak honderden woningen staan van hetzelfde type is het enige onderscheidende kenmerk de prijs. En sommige verkopers willen, of moeten, kost wat het kost verkopen. Een forse prijsverlaging is dan vaak het enige onderscheidende punt.
Ondanks de hierboven beschreven prijsdruk op bepaalde “resales” woningen komt een gedeelte van de potentiële (Nederlandse) kopers in Spanje toch voor een verrassing te staan. Dit heeft alles te maken met het reeds beschreven relatief geringe aanbod van kwaliteit onder resales woningen. Nieuwbouw is geen probleem. Hiervan is het kwaliteitsniveau vergelijkbaar met dat van Nederlandse woningen. Maar een koper die liever iets bestaands koopt, heeft toch een uitdaging om tussen het aanbod de juiste woning te vinden. En als dan iets goeds gevonden wordt, dan blijkt deze woning toch vaak een hoge prijs te hebben. En men zal ook zien dat de verkoper niet in prijs zal zakken. Ook hij kent de waarde van zijn woning. Dus de koper die een “serieus” huis zoekt zal ook in Spanje moeten wennen aan de prijzen. Goedkope huizen van goede kwaliteit en op een goede locatie zijn er simpelweg niet meer. Ook wanneer gezocht wordt naar een grondstuk voor eigen bouw wordt men geconfronteerd met dezelfde uitdaging. De beste grondstukken zijn vaak verkocht en de goede grondstukken die nog beschikbaar zijn, zijn ook vrij prijzig.
Al met al bestaan in Spanje ook geen koopjes meer. En als iets te mooi blijkt om waar te zijn, dan is het vaak ook niet waar.