Welkom op de Landenpagina van Buitenlanddesk.
U heeft gekozen voor informatie over Wonen en Kopen in Italie. Onderstaand geven wij een beknopte omschrijving van een aantal (juridische) zaken die komen kijken bij kopen van een woning voor permanent verblijf of de aankoop van een tweede woning voor uw vakantie en/of uit beleggingsoogpunt. Wij wensen u veel leesplezier!

Een huis in Italië

Het is voor velen een droom, een huis in het buitenland. En sommigen realiseren die droom. Het vinden en kopen van een huis is op zichzelf al leuk en spannend. Het gebruik ervan natuurlijk nog meer, in uw droomland, met dat heerlijke klimaat, gevarieerde landschap en die nog zo authentieke lokale gewoontes. Dat geldt zeker voor Italië, niet voor niets ook wel il Belpaese genaamd, ”het mooie  land”.

Er komt ook wat kijken bij de aankoop en het bezit van een huis in het buitenland. Net als in Nederland zijn er specifieke juridische en fiscale gevolgen verbonden aan de eigendom van onroerend goed. Die verschillen per land en zijn niet altijd even overzichtelijk. Wie echter zorgvuldig tewerk gaat, zich goed oriënteert en zich desgewenst deugdelijk laat begeleiden, hoeft zich geen zorgen te maken.
Het aankoopproces in Italië lijkt in grote lijn op dat in Nederland, maar er zijn enkele wezenlijke aspecten waar u op bedacht moet zijn.

Kopen
Zo is in Italië het moment waarop de eigendom overgaat niet gekoppeld aan notarieel transport, zoals in Nederland. Een “onderhandse” overeenkomst, waarbij verkoper en koper verklaren het eens te zijn over verkoop, is daarvoor in beginsel voldoende, al is de notaris er al wel bij betrokken om de identiteit en handtekening van partijen te verifiëren en dient die notaris in een later stadium uiteraard nog het transport te verzorgen.

U dient, om een koopovereenkomst te kunnen sluiten, over een “codice fiscale” te beschikken (een Italiaans sofinummer) en daarnaast over een Italiaanse bankrekening. Als u de woning van uw dromen heeft gevonden en u vervolgens een bieding wenst te doen (proposta d’aquisto), is het zaak uw bod correct te formuleren, zodat het aan de geldende eisen voldoet en niet voor misverstanden zorgt. Dit aanbod tot koop is de basis voor de erop volgende onderhandelingen.

Voordat u gaat bieden dient u zich goed te laten informeren over de bouwkundige aspecten en dient er een nauwkeurige beschrijving van het perceel ter beschikking te worden gesteld. Het gebeurt nog wel eens dat de omschrijving van de makelaar/verkoper afwijkt van die in de openbare registers. Door onderzoek in die registers kunt u tevens (laten) vaststellen of de verkoper daadwerkelijk (en alleen) bevoegd is tot verkoop. Het kan bijvoorbeeld zijn dat daarbij erfgenamen opduiken die in verkoop moeten toestemmen, dat er een ondeugdelijke volmacht is, of dat er eigenaren van aangrenzende (agrarische) percelen zijn die een voorkeursrecht van koop hebben (soms uit te oefenen tot een jaar na notarieel transport!). Soms is sprake van illegale bouwwerken Dat kunt u maar beter te horen krijgen voordat u een overeenkomst sluit. Hierbij kan de geometra u van dienst zijn. Dat is een instituut dat we in Nederland niet in deze vorm kennen. Een geometra is bouwkundige en landmeter ineen, maar verricht bij uitvoering van een (beperkt)bouwproject ook taken die in Nederland meestal door een architect worden uitgevoerd. De objectieve geometra kan van grote waarde zijn.

Komt het tot een definitief aanbod (proposta irrevocabile), dan bent u soms de “anticipo” verschuldigd, een voorschot op de koopsom (gemiddeld circa 5%). Een waarborgsom is ook in Nederland gebruikelijk, maar in Italië wordt het bedrag meestal niet onder een notaris gedeponeerd, maar rechtstreeks aan de verkoper betaald! Als er uiteindelijk geen transport komt, heeft u weliswaar in beginsel recht op terugbetaling, maar de incasso kan in de praktijk problemen geven die soms te vermijden zijn.

U heeft tot dit moment nog geen overeenkomst gesloten, maar als uw definitieve aanbod wordt geaccepteerd zijn beide partijen verplicht een voorlopige koopovereenkomst te sluiten, de “compromesso”.  De term “voorlopig” is echter misleidend, want er is niets voorlopigs aan. De compromesso is een (onderhandse) bindende overeenkomst, waarin de details van de afspraken uit de biedingenfase worden uitgewerkt. Er kunnen ontbindende voorwaarden in opgenomen worden, bijvoorbeeld een financieringsvoorbehoud, maar als u daar niet op terug kunt vallen zit u aan de koop vast.

Bij ondertekening van de compromesso dient u normaal gesproken een aanbetaling te doen (de caparra), ter grootte van minimaal 10 % maar soms wel 50% van de overeengekomen prijs. Ook dit bedrag wordt niet aan een notaris, maar aan de verkoper voldaan, met het bij de anticipo al genoemde restitutierisico tot gevolg. Als u van de koop afziet bent u de caparra kwijt. Komt de verkoper niet na, dan geldt het zelfde, zij het dat in dat geval tweemaal de caparra moet worden betaald bij wijze van schadevergoeding.
De compromesso is overigens soms zelf een verhandelbaar waardedocument, wat tot zekere hoogte zekerheid biedt voor uw betaling.

De notaris is voor het opstellen van de compromesso nog niet nodig, maar komt na ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst in beeld. Hij controleert, net als de Nederlandse notaris, de geregistreerde gegevens en verifieert dat er geen sprake is van beslagen of andere belemmeringen. Vervolgens legt hij de afspraken vast in de akte van levering (“atto notarile”), die partijen in aanwezigheid van getuigen komen tekenen. Dat is het sluitstuk van het koopproces. Met ondertekening van de atto wordt de eigendomsovergang geformaliseerd en indien nodig de hypotheek geregeld. Vanaf dat moment bent u de trotse bezitter van een huis in Italië!

Kosten en belastingen
Er dient op het moment van ondertekening van de atto (net als in Nederland) een aantal kosten te worden voldaan bij de notaris. Daarnaast heeft u natuurlijk ook jaarlijkse vaste lasten.

Als eigenaar van een tweede huis (dus ingeval u niet permanent in Italië gaat wonen), dient u rekening te houden met de volgende kostenposten:
-  bij een bestaand huis: overdrachtsbelasting: 10 % over de kadastrale waarde; 
- bij nieuwbouw: BTW (IVA), ter grootte van 10% over de verkoopwaarde; 
- kosten notaris: circa 2% over de kadastrale waarde;
- (indien van toepassing) kosten makelaar: rond de 3%, maar soms oplopend tot 5 a 6 %  van de koopprijs. Deze kosten zijn verschuldigd op het moment van ondertekening van  de compromesso;
- (indien van toepassing) kosten geometra: circa € 500,- / € 750,-, soms een percentage.

Betaling van het restant van de koopsom loopt niet via de notaris, die betaalt u rechtstreeks aan de verkoper.

Eenmaal eigenaar, komt u met de volgende jaarlijkse kosten in aanraking:
- onroerende zaakbelasting (ICI), circa 0,5%, maar dat kan per gemeente verschillen;
- inkomstenbelasting over de kadastrale waarde. Die is vaak zo laag dat de IB vrijwel nihil, maar in 2007 is de belastingvrije som afgeschaft en dient soms toch een bedrag te worden betaald;
- verbruikskosten (gas, water, electra, maar soms ook alternatieve voorzieningen, want niet elk huis is aangesloten op de openbare voorzieningen), waartoe ook kijk – en luistergeld behoort. De hoogte hangt uiteraard af van de specifieke omstandigheden;
- opstalverzekering, vergelijkbaar met Nederland;
- inkomsten uit verhuur zijn belast, maar er geldt een belastingvrije som.

Als het om agrarische grond gaat, om een eerste woning (prima casa) of om bedrijfsmatige verhuur, gelden specifieke fiscale regelingen, die in de regel te gedetailleerd zijn om hier weer te geven, maar waarover u uiteraard nadere informatie kunt verkrijgen.

Verkoop, schenking
Het is natuurlijk niet helemaal uit te sluiten dat u op enig moment uw huis in Italië weer gaat verkopen of vervreemden.  Als u dat binnen vijf jaar na aankoop doet, is de behaalde winst belast als inkomen. Verkoopt u ná vijf jaar, dan is de winst niet belast als inkomen.

Bij schenking of nalaten aan bepaalde nabije bloedverwanten is naar Italiaans recht ook geen successierecht verschuldigd. Voor verre verwanten wel, maar met een behoorlijke vrijstelling. Helaas strekt de Nederlandse fiscus in dat geval zijn tentakels uit, want een Nederlander, die binnen tien jaar nadat hij Nederland heeft verlaten een schenking heeft gedaan of overlijdt, wordt geacht ten tijde daarvan in Nederland te hebben gewoond. Aldus de uit 1956 (!) stammende Nederlandse Successiewet die nog steeds geldt.

Resumerend
Het bovenstaande is uiteraard maar een globaal overzicht van zaken waar u mee te maken kunt krijgen bij de aankoop en het hebben van een huis in Italië. Voor uw specifieke situatie is dit alles niet zonder meer toepasbaar of doemen wellicht andere vragen op omtrent de juridische en fiscale aspecten. U doet er verstandig aan zich door een juridisch adviseur te laten bijstaan.