Als u de woning van uw dromen heeft gevonden en u vervolgens een bieding wenst te doen (proposta d’aquisto), is het zaak uw bod correct te formuleren, zodat het aan de geldende eisen voldoet en niet voor misverstanden zorgt. Dit aanbod tot koop is de basis voor de erop volgende onderhandelingen.

Komt het tot een definitief aanbod (proposta irrevocabile), dan bent u soms de “anticipo” verschuldigd, een voorschot op de koopsom (gemiddeld circa 5%). Een waarborgsom is ook in Nederland gebruikelijk, maar in Italië wordt het bedrag meestal niet onder een notaris gedeponeerd, maar rechtstreeks aan de verkoper betaald! Als er uiteindelijk geen transport komt, heeft u weliswaar in beginsel recht op terugbetaling, maar de incasso kan in de praktijk problemen geven die soms te vermijden zijn.

U heeft tot dit moment nog geen overeenkomst gesloten, maar als uw definitieve aanbod wordt geaccepteerd zijn beide partijen verplicht een voorlopige koopovereenkomst te sluiten, de “compromesso”.  De term “voorlopig” is echter misleidend, want er is niets voorlopigs aan. De compromesso is een (onderhandse) bindende overeenkomst, waarin de details van de afspraken uit de biedingenfase worden uitgewerkt. Er kunnen ontbindende voorwaarden in opgenomen worden, bijvoorbeeld een financieringsvoorbehoud, maar als u daar niet op terug kunt vallen zit u aan de koop vast.

 Zo is in Italië het moment waarop de eigendom overgaat niet gekoppeld aan notarieel transport, zoals in Nederland. Een “onderhandse” overeenkomst, waarbij verkoper en koper verklaren het eens te zijn over verkoop, is daarvoor in beginsel voldoende, al is de notaris er al wel bij betrokken om de identiteit en handtekening van partijen te verifiëren en dient die notaris in een later stadium uiteraard nog het transport te verzorgen.

U dient, om een koopovereenkomst te kunnen sluiten, over een “codice fiscale” te beschikken (een Italiaans sofinummer) en daarnaast over een Italiaanse bankrekening.

De notaris is voor het opstellen van de compromesso nog niet nodig, maar komt na ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst in beeld. Hij controleert, net als de Nederlandse notaris, de geregistreerde gegevens en verifieert dat er geen sprake is van beslagen of andere belemmeringen. Vervolgens legt hij de afspraken vast in de akte van levering (“atto notarile”), die partijen in aanwezigheid van getuigen komen tekenen. Dat is het sluitstuk van het koopproces. Met ondertekening van de atto wordt de eigendomsovergang geformaliseerd en indien nodig de hypotheek geregeld. Vanaf dat moment bent u de trotse bezitter van een huis in Italië!

Het is natuurlijk niet helemaal uit te sluiten dat u op enig moment uw huis in Italië weer gaat verkopen of vervreemden.  Als u dat binnen vijf jaar na aankoop doet, is de behaalde winst belast als inkomen. Verkoopt u ná vijf jaar, dan is de winst niet belast als inkomen.

Bij schenking of nalaten aan bepaalde nabije bloedverwanten is naar Italiaans recht ook geen successierecht verschuldigd. Voor verre verwanten wel, maar met een behoorlijke vrijstelling. Helaas strekt de Nederlandse fiscus in dat geval zijn tentakels uit, want een Nederlander, die binnen tien jaar nadat hij Nederland heeft verlaten een schenking heeft gedaan of overlijdt, wordt geacht ten tijde daarvan in Nederland te hebben gewoond. Aldus de uit 1956 (!) stammende Nederlandse Successiewet die nog steeds geldt.