Als u eenmaal een woning heeft gevonden, zij het al bestaand of op tekening, en u hebt besloten dat u deze woning wilt kopen, dan is het aan te raden om een reserveringscontract te ondertekenen. Hierin verplicht de verkoper zich om, in ruil voor een bepaalde som die koper en verkoper overeenkomen, de betreffende woning gedurende een bepaalde tijd niet langer te koop te zetten en een privé koopovereenkomst op te stellen voor degene die de woning "reserveert”.

De koper verplicht zich ook om dit contract binnen de termijn die door beide partijen is overeengekomen, in te willigen. Het contract moet, ook al is het in beknopte vorm, de prijs van de toekomstige verkoop, de identificatiegegevens van de woning waar het om gaat en het bedrag en termijn van de reservering.

Op het moment dat een woning wordt gereserveerd moet de koper aan de verkoper een geldbedrag overmaken bij wijze van borg, als garantie dat hij de woning binnen een bepaalde termijn zal kopen.

Voordat de notariële akte wordt ondertekend, is het gebruikelijk dat beide partijen een privécontract afsluiten, zonder tussenkomst van de notaris, maar waarvan de effecten wel verplicht en rechtsgeldig zijn. In dit contract staan de gegevens van de koper en van de verkoper, de fysieke kenmerken van de woning, of de woning vrij of belast is (of er een hypotheek of gerechtelijk beslag op rust), koopvoorwaarden, prijs, wijze van betaling en de handtekening van beide partijen vermeld.

Dit contract wordt vooral getekend voor het geval er een aanzienlijke tijd zal verstrijken vanaf het moment van reserveren van de woning tot aan de levering ervan, bijvoorbeeld omdat de woning nog wordt gebouwd of omdat een ruime termijn is overeengekomen zodat de verkopende partij de woning kan verlaten en deze zonder belemmeringen kan leveren. In dit geval is het raadzaam om alle elementen van het contract met nader detail vast te leggen, zoals: identificatie van beide partijen (koper en verkoper); exacte aanduiding van de woning, kadastraal nummer van het perceel of projectnummer van de architect, aantal bebouwde en bruikbare m2, etc.; prijs en betalingswijze, noodzaak van een zekerheidsstelling voor aanbetaalde sommen geld, leveringstermijn en schadevergoedingen in geval van niet-nakoming, en andere eigenschappen die het huis moet bezitten.

Het is belangrijk om te beseffen dat men met het ondertekenen van dit document nog geen eigenaar van de woning is. De verkoper sluit normaalgesproken een reserveringscontract af waarin staat dat hij de zeggenschap over de woning behoudt totdat de koper de koopsom volledig heeft voldaan en de notariële akte bij de notaris is ondertekend.

Dit is de slotfase van de aankoop. Het verlijden van de akte door de notaris betekent ook het in bezit nemen (levering) van de woning. Dit moment komt gewoonlijk overeen met het ondertekenen van de hypothecaire lening die nodig is om de koop te financieren.

Het ondertekenen van dit document is noodzakelijk zodat de eigendomstitel van de woning kan worden ingeschreven in het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad).

Dit document, dat door de notaris wordt verleden, moet alle fundamentele informatie van de koop bevatten, zodat de kooptransactie kan worden geïdentificeerd.

Het ondertekenen van de notariële akte van een woning vormt de laatste stap voordat u eigenaar wordt van die woning. Het is niet verplicht om de notariële akte op te stellen, maar het is wel aan te bevelen vanwege de juridische zekerheid die dit geeft, enerzijds aan de koper die zich hiermee verzekert van de rechtsgeldigheid van de handeling, anderzijds aan de bank die de hypothecaire lening verstrekt en die de woning als garantie ziet voor terugbetaling van de lening.

Echter, deze eenvoudige handeling betekent wel een grote uitgave, aangezien behalve het honorarium van de notaris voor het tekenen van de akte van de woning hij ook wordt betaald voor de hypotheekakte (zoals de banken dit vereisen), de inschrijving van beide documenten in het Eigendomsregister en de belasting die voortvloeit uit de koop. Het zijn juist de belastingen (de IVA (BTW) in geval van nieuwe woningen en de ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (belasting voor bezitsoverdracht) voor bestaande woningen) die de grootste kostenpost vormen waardoor de faktuur aanzienlijk zal toenemen.

Het ondertekenen van de notariële akte beëindigt het koopproces. Op dit moment ontvangt de nieuwe eigenaar de sleutels van de woning en voldoet hij de gehele som of het nog uitstaande bedrag van zijn nieuwe woning. Gewoonlijk vindt deze handeling op een notariskantoor plaats, hoewel deze handeling niet verplicht is. Om een woning te verkrijgen is het bestaan van een overeenkomst voldoende, hetzij verbaal hetzij een privécontract tussen twee partijen (koper en verkoper), en de levering van de woning.

Wie naar een notaris stapt, doet dit voornamelijk vanwege de rechtsgeldigheid die aan het koopproces wordt toevoegt of omdat de kredietinstellingen die de hypothecaire leningen verstrekken eisen dat de schuldenaar deze procedure volgt.

• De notariële akte bewijst zowel in de rechtszaal als daarbuiten het bestaan van het koopcontract en datgene wat door beide partijen is overeengekomen.
• Ingevolge het verlijden van de akte wordt de woning in eigendom verkregen, zonder enige nadere vereiste.
• De notariële akte houdt de nodige controle door de notaris in, betreffende alle juridische aspecten die verband houden met de woning (wie de eigenaar is, of de woning vrij of belast is, ruimtelijke ligging, fiscale aspecten, etc).
• De notariële akte geniet het vermoeden van rechtsgeldigheid, wat alleen door een uitspraak van de rechter teniet kan worden gedaan.
 
In geval het gaat om een bestaande woning moeten de zaken die in het contract geregeld zijn in de akte opgenomen worden, alsook de stand van zaken betreffende de betaling van de gemeenschappelijke kosten, het bewijs van betaling van de Spaanse onroerendgoedbelasting (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI), de onderworpenheid aan wettelijke en fiscale verplichtingen die uit de koop/verkoop voortvloeien, de verdeling van de kosten van de transactie tussen koper en verkoper, en de betaling van de notariskosten. Als het gaat om een nieuwe woning moet de verkoper de cédula urbanística overleggen (een bewijs dat de legaliteit van de bouw garandeert), de cédula catastral (kadastraal uittreksel) en de cédula de habitabilidad (bewijs van bewoonbaarheid).

De notaris is verplicht om, voordat er getekend wordt, de akte in zijn geheel voor te lezen of gelegenheid te geven aan partijen om de akte zelf te lezen. Het gebeurt nogal eens dat een notaris zich beperkt tot het samenvatten van de inhoud van de akte, waardoor het zeer raadzaam is om hem te vragen de akte in zijn geheel voor te lezen, met als doel zeker te zijn van de inhoud, waarbij u alle opheldering, nadere omschrijving en uitleg aan de notaris vraagt.

De taak van de notaris is om het contract op te stellen en te passeren, maar daarnaast moet hij beide partijen technisch en onpartijdig van advies dienen en hen wijzen op de wettelijke verplichtingen die van toepassing zijn.

De notariskosten zijn afhankelijk van de waarde van de woning en van de grootte van de hypotecaire lening, hoewel het grootste bedrag wordt betaald als belasting.

De prijs van het ondertekenen van de akte is een vast bedrag. Aan de notaris worden niet alleen de kosten van de notariële akte betaald, maar ook de belasting die de Spaanse Belastingdienst (Hacienda) vordert naar aanleiding van de koop. Deze belasting varieert al naar gelang het een nieuwe of bestaande woning betreft (de notaris handelt als intermediair bij de betaling van de belastingen).

Daarnaast betaalt u de kosten van de hypotheekakte, belast met de belasting over Gedocumenteerde Juridische Handelingen (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) en de kosten van inschrijving van beide aktes in het Eigendomsregister.

Het bedrag van de te betalen belasting hangt ervan af van of het een nieuwe of bestaande woning betreft.
• Nieuwe woning: De aankoop van een nieuwe woning van een projectontwikkelaar is belast met de Spaanse BTW (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA). Daarnaast is het eerste exemplaar van de akte belast met de Spaanse belasting over Gedocumenteerde Juridische Handelingen (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, IAJD).
• Bestaande woning: Deze woningen worden belast met de Spaanse Overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP).

Op dit punt moet de akte zorgvuldig worden gelezen, want er bestaat nog een belasting, de Belasting op de Waardetoename van Terreinen van Stedelijke Aard (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) ook bekend als de meerwaarde, (la plusvalía) die aan de gemeente wordt betaald door de verkoper, wegens de winst die hij heeft verkregen door het verschil in prijs waarvoor hij de woning kocht en waarvoor hij deze heeft verkocht. Het kan voorkomen dat in de akte is opgenomen dat de betaling ervan voor rekening komt van de koper, omdat er een clausule in opgenomen is waarin gespecificeerd wordt dat “alle belastingen die voortvloeien uit de koop en verkoop voor rekening komen van de koper”, en dit betekent dus ook de meerwaarde.

Om de akte van de woning te verkrijgen is het noodzakelijk al deze betalingen te doen. Twee tot zes maanden nadat de akte ondertekend is overhandigt de notaris een kopie aan de eigenaar, het origineel wordt gearchiveerd op het notariskantoor.

Als eenmaal de akte is ondertekend, is de laatste stap de inschrijving van de gegevens van de nieuwe eigenaar in het Eigendomsregister. In 1995 werd de Verordening tot coördinatie van Notarishandelingen met het Eigendomsregister (Decreto de coordinación de la actuación del Notario con el Registro de la Propiedad) van kracht met als doel volledige betrouwbaarheid te verstrekken aan alle juridische handelingen betreffende onroerend goed en fraude te vermijden.

Deze Verordening stelt de notaris in staat om, voordat de akte betreffende onroerend goed wordt verleden, informatie op te vragen aan het Eigendomsregister betreffende de eigendomstitel, omschrijving en de lasten die op het onroerend goed rusten. Daarna wordt de akte getekend in de tien dagen volgend op de ontvangst van deze gegevens en, als bij het Eigendomsregister in deze periode een willekeurig nieuwe ontwikkeling zich voordoet die het onroerend goed betreft, bijvoorbeeld als de eigenaar in deze periode de woning aan iemand anders zou verkopen, dan geeft het Register dit onmiddelijk door aan de notaris die dan de koper kan waarschuwen en, indien dit nodig is, het ondertekenen van de notariële akte kan afgelasten. Indien zich echter geen probleem voordoet en de akte wordt ondertekend, dan stuurt de notaris onmiddelijk na ondertekening via telefax een kopie van de akte naar het Eigendomsregister, zodat de gegevens van de nieuwe eigenaar zijn vastgelegd.

Vanaf dit moment draagt de notaris binnen de termijn van opnieuw tien dagen de belastingen af die gemoeid zijn met de koop en verkoop en dient hij een getekende kopie van de akte in bij het Eigendomsregister. Nadat de medewerker van het Register deze goed heeft nagekeken, wordt de inschrijving van de woning gewaarmerkt op naam van de nieuwe eigenaar, die een kopie van de akte ontvangt samen met en bewijsstukken dat de belasting is betaald en de naam in het Register is gewijzigd.

Nadat deze stappen zijn voltooid is het aan te bevelen dat de nieuwe eigenaar ook de eigendomstitel in het kadaster (catastro) aanpast. Ook is het raadzaam om alle facturen die te maken hebben met de woning, op naam te laten zetten van de nieuwe eigenaar.

Het ligt voor de hand dat de koop van een onroerend goed voordat dit gebouwd is twijfels en onzekerheden met zich mee kan brengen, omdat het immers onmogelijk is om te controleren of het object van de koop waarheidsgetrouw is. Om problemen die zich mogelijk voordoen te verzachten bestaat er een aantal garanties, dat de koper beschermt.

Normaalgesproken begint de contractuele relatie met de aanbetaling van een som geld als “reservering”. Daarna wordt het privé koopcontract schriftelijk opgemaakt. Normaalgesproken komt de verkoper met een modelcontract, waarvan alle clausules onderhandelbaar zijn. Als de verkoper niet wil onderhandelen, kan de koper weigeren te ondertekenen en volledige terugbetaling van het aanbetaalde bedrag eisen, zonder dat de verkopende partij niet-nakoming kan eisen.

Op het moment van ondertekenen heeft de koper het recht om op de hoogte te zijn van de volgende zaken:

• Identificatiegegevens van de verkoper, van de aannemer en van de architect.
• Omschrijving van de woning met plattegronden waarop het bruikbare oppervlak wordt aangegeven.
• Algemene omschrijving van het gebouw, gemeenschappelijke zones en bijkomstige diensten, gedetailleerd ontwerp van het electiciteitsnetwerk, van het water, gas en de verwarming, alsook van de veiligheidsmaatregelen tegen brandgevaar.
• Kwaliteitsverslag: uitleg over de materialen en isolatie die bij de bouw gebruikt worden.
• Kopie van de administratieve vergunningen en licenties.
• Registratiegegevens van het gebouw.
• Statuten van de vereniging (van eigenaren).
• Bouwfase en voorziene datum van oplevering.
• Totale verkoopprijs waarin de honoraria van intermediairs en de BTW moet zijn inbegrepen.
• Wijze van betaling.
• Kopie van het document waarin wordt verklaard dat, conform de Wet, de bedragen die als aanbetaling door de kopers zijn gestort, gegarandeerd worden.
• Modelcontract en de algemene en bijzondere voorwaarden. In geval er twijfel rijst over een clausule van het contract, dan verplicht de Wet om voor die uitleg te kiezen die het meest gunstig is voor de koper.

Na het ondertekenen heeft de koper het recht om op de hoogte te zijn van de volgende zaken:

• Het opstellen van het contract: Alle informatie die in de aanbieding, het marketing materiaal en de publiciteit genoemd wordt is opeisbaar, ook al wordt het niet nadrukkelijk in het contract genoemd.
• Interpretatie van het contract: In geval er twijfel rijst over een clausule, dan verplicht de Wet om voor die uitleg te kiezen die het meest gunstig is voor de koper.
• Verplichting van de verkoper om een verzekering af te sluiten of een bankgarantie te stellen die de koper van de woning garandeert dat hij de aanbetaalde bedragen terugkrijgt samen met de wettelijke rente in geval niet met de bouw wordt begonnen of deze niet goed wordt afgerond binnen de afgesproken termijn.
• Nietigheid van onbillijke clausules: Als het contract onbillijke clausules bevat worden deze geannuleerd en worden zij beschouwd als niet opgenomen, zelfs als de koper deze heeft ondertekend en geaccepteerd.

Een van de rechten van de koper nadat het contract getekend is de nietigheid van onbillijke clausules: Als het contract onbillijke clausules bevat worden deze geannuleerd en worden zij beschouwd als niet opgenomen, zelfs als de koper deze heeft ondertekend en geaccepteerd.
Als onbillijke clausules worden beschouwd:

• Toewijzing aan de verkoper van het recht om eenzijdig het contract te interpreteren of te wijzigen.
• Opname van opleveringsdata die louter indicatief zijn of afhankelijk zijn van de goede wil van de projectontwikkelaar.
• Verklaringen van de koper dat hij akkoord is met zaken of aspecten die hij niet heeft kunnen weten.
• Verplichting van de koper om complementaire of bijkomende goederen of diensten af te nemen waar hij niet om gevraagd heeft.
• Toestemming aan de verkoper om de prijs te verhogen wegens kosten die geen verband houden met bijkomende tegenprestaties die de koper vrijelijk kan accepteren of afwijzen.
• Verplichting van de koper om zichzelf te laten vervangen (subrogatie) of een lening te betalen die door de projectontwikkelaar is aangevraagd.
• Verplichting om te betalen voor verbouwingen die niet vooraf zijn afgesproken.
• Doorberekening van administratieve kosten en bankkosten die niet door de verkrijger zijn geproduceerd.
• Afstand doen door de koper van zijn recht om de notaris te kiezen.